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作者 | 施晶晶
多年来，烂尾楼业主深陷"钱房两空"的窘境。他们交出了多年积蓄，可不仅房子没住上，还得背着沉重的房贷，按月把刚到手的工资交给银行，以免影响个人征信，加重经济困难。
如今，这一群体开始在法律层面上解套。
7 月，一则化解烂尾楼纠纷的地方判例收进了最高人民法院案例库。
该判决支持江苏盐城一对烂尾楼业主退房退款、停贷断供，他们此前已还的贷款及利息，连同剩余贷款本金及利息，都由房地产开发商支付或偿还。
风向变了。
过去，烂尾楼业主停贷的诉求，很少得到判决支持。而眼下，这一判例进入最高人民法院案例库，赋予它超越个案的参考意义。
一则化解烂尾楼纠纷的地方判例收进了最高人民法院案例库 / 截图自：人民法院案例库
因为《案例库公告》明确指出：案例库建成后，人民法院审理案件必须查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判 …… 避免"同案不同判"。上海市锦天城（西安）律师事务所高级合伙人顾飞告诉南风窗，这意味着，该判例对今后同类型案件，有参考指引效应。
这对收房遥遥无期、却被房贷套牢的购房人来说，是个好消息——继"保交楼"、政府专班审批介入"资金监管账户"之后，"优先保护购房人权益"的信号再度明晰。
然而，南风窗采访的 3 位法学界学者和实务界律师，对入库判例却有一种审慎的乐观。"（判决）在实现的路径上也存在一系列现实的困难。因此，解除合同退房只是兜底方案。"北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣告诉南风窗。
当开发商的日子也不好过，是继续合同等交房，还是解除合同先从房贷中解脱，选择仍然纠结。许多人仍盼着烂尾楼起死回生。
谁违约谁担责，贷款换开发商背
逾期交房超过 4 个月后，房地产公司告诉陆宇，他 2 年前贷款 75 万元买下的那套期房，短期内不可能复工，交付不了了。
陆宇付出了 43 万元首付款，支付了 19 万元房贷和利息，不仅没拿到房，还得继续给银行还贷 8 年。
2024 年 3 月，陆宇把开发商和银行告上了法庭，向法院诉请退房退款、停贷索赔。
2024 年 6 月，江苏盐城亭湖区人民法院作出终审判决，支持陆宇同时解除商品房买卖合同、借贷合同；同时，陆宇已还的 19 万元房贷本息，连同剩余的购房贷款本息、1.18 万元违约金，都由开发商支付。
判例的裁判要旨 / 截图自：人民法院案例库
过去这样"支持购房人退房停贷、开发商还贷"的判决并不多见。
南开大学法学院教授陈耀东告诉南风窗，过往实践中，常见的判决是，哪怕商品房买卖合同解除了、无效了，或者开发商楼盘烂尾了、购房人明显拿不到房子，但因为借款合同还在，购房人还得继续向银行还款付息。甚至出现过房屋在交付前因为地震倒塌而无法交房，可购房人还得继续还贷的极端判例。
"从公平上讲，我作为购房人按时交了首付、支付借款本息，履行了义务，是没有任何过错的。开发商违约，不管商品房买卖合同存废，单纯按照借款合同来让我继续偿还余款，而开发商没有把这个房屋交给我，却还继续占用首付款和银行打过来的购房贷款，占有了全部的资金，双方权利义务严重失衡。没有过错的购房人，损失反而最大，是不公平的。"陈耀东说。
两相对比，江苏盐城这一判例"恢复平衡"的意义由此凸显。
最高人民法院案例库在"裁判要旨"当中明确了新立场：开发商逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，购房目的和贷款合同目的都无法实现，应当支持一并解除两个合同。由开发商承担已收受购房款本金、贷款及相关利息的返还责任。
法律界人士称之为贯彻了"谁违约谁担责"的原则。
《扫黑风暴》剧照
陆宇不是第一个得到法院停贷支持的烂尾楼业主。
更早之前，青海西宁的 3 位业主贷款 7397 万元购买的一套价值 1.48 亿元的商业用房，因开发商未能按时交付，跟开发商、银行打起了官司。
2019 年，历经一审判决购房人不用还贷、二审改判继续偿还的波折后，由最高人民法院作出判决，认定该案中开发商违约无法交房，《借款合同》《抵押合同》无法实现，一并解除，且由开发商将收取的购房贷款本息返还银行和购房人。
相比之下，陆宇的案件，是由地方法院判决支持"开发商违约开发商担责"，并在地方法院终审时维持了原判。如今，这一判决获得认可，进入了最高人民法院案例库，成为典型参考和示范。
一条被激活的司法解释
多起"支持购房人停贷、开发商还贷"的终审判决中，一条司法解释逐渐被激活。
它来自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（作者注：开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（指银行）和买受人（指购房人）。
该司法解释最早在 2003 年提出，于 2020 年 12 月修订，而上述条款表述前后一致。
同样的条款、同类案例，为什么前后时间、不同地区的判决却不一致？这条司法解释为何近年才激活？
王玉臣有 16 年的房产诉讼代理经验，他告诉南风窗："最高法的相关司法解释早就有明确规定，在法律依据上还是比较明确的。但是，客观来说，确实有不少达到解除条件，很多法院不支持（上述判法），又或者难以立案，有的可能是基于‘保交楼’，有的可能是基于‘维护市场交易的稳定性’。"
《孤楼求生》剧照
陈耀东和顾飞则把时间跨度推到更早之前。他们认为，除了为房地产行业发展创造有利条件，过往 20 年间，就该条款的适用解读还有一个"认识上的问题"，而学界与实务界乃至司法人士多有分歧。
其中两大争议在于：商品房买卖合同解除了，担保贷款合同是否应该一并解除？谁来承担合同解除的后果，也即贷款谁来还？
顾飞对南风窗解释，因为两个合同在法律效力上是独立的。甲跟乙之间的合同，约定的是甲乙双方的权利和义务，不能随意设定丙的责任，除非事先让丙知悉并认可，这被称为"合同相对性原则"。这既是尊重当事人意愿，也为了维护合同关系的确定性和效率。
可这样一来，一旦开发商违约了，购房人要求跟开发商解除购房合同，要怎样关联到只在购房人和银行签订、不出现开发商的贷款合同，要求一并解除，且转移还贷责任，出现了一个实操上的跳跃。
也正因为缺少一个联通的链条，在"购房人 - 开发商 - 银行"的三角关系当中，开发商和银行之间的密切关系被忽视了，两份合同关系变得割裂，从而给烂尾楼业主造成"权利义务严重失衡"的不公待遇。
陈耀东对南风窗分析："我贷款的目的就是买房，两个合同是为了共同的目的 …… 开发商和银行之间有密切的商业合作关系，存在经济上的同一性，两个合同在逻辑上是不能割裂的。"
他举了个例子。理论上，购房人可以选择任意一家银行贷款，但开发商会以建议或提供便利限定选择。同时，虽然申请贷款的是购房人，但这笔钱，银行在发放到购房人账上的同一秒钟，就实际打给了开发商。
《西虹市首富》剧照
顾飞发现，近几年的司法判例，开始越来越多地"突破合同相对性原则"，从房屋买卖合同纠纷延伸到贷款合同纠纷，以此保护购房人权益。此次入库案例也在裁判理由当中明示，"两份合同构成一个完整的商品房买卖交易整体"，从而一揽子解决争议，并最终明确开发商承担违约和还贷的责任。
在他看来，这意味着"司法在价值导向上的调整"，通过判例明确责任主体，重新平衡各方的权利和义务，保护购房人权益。
这不只是观念上的转变，也是化解当下矛盾纠纷的现实需要。
顾飞告诉南风窗，尤其在 2020 年以后，随着头部房企暴雷，烂尾楼纠纷高发，购房人集体诉讼要求退房停贷的案件变得多了起来，引起了不少矛盾。
2022 年 7 月，以江西景德镇某小区业主集体发布《强制停贷告知书》为起点，停贷断供潮一度成为新闻热点。
让已经钱房两空的购房人继续长期承担还贷责任，显得不合时宜。
司法应当"与时俱进"，这也是案例库的价值主张。
2024 年，最高人民法院研究室在案例库的解读文章中提及，入库案例要经过严格的审查审核，注重收录依照新法律、司法解释作出裁判的案例，同时，"确保人民法院的裁判规则与人民群众的公平正义观念最大限度合拍"。
判了，钱怎么拿回来？
6 月，光大银行珠海分行为张华办理了房贷停贷手续。
这依据的是此前珠海市香洲区法院的判决。在超出约定交房时间 4 年半后，张华在泰禾中央广场的购房合同、房贷合同一并解除，由开发商退还首付、维修基金、张华已偿还房贷本金、团购费等 130 余万元，还需向银行清偿剩余的房贷本息。
停贷之后，原先交出去的钱怎么拿回来，同样受关注。
陈耀东援引 2023 年 4 月最高人民法院在给河南省高院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，当中明确，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，明确了商品房消费者是第一顺位，价款返还优先于施工企业的工程价款、银行抵押、材料供应商。
最高人民法院给河南省高院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》的具体内容
7 月 24 日生效的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》也进一步明确，购房人交到预售资金监管账户的钱，在合同解除后，应该优先退还给购房人，不能被法院拿去还开发商的其他债务。
"这一点对于已经解除购房合同的业主，意义重大。"王玉臣说，但需满足一定条件，包括预售资金监管账户里有可供执行的钱款，"现实执行层面，满足相关条件的购房人并不多。"
王玉臣解释，这是因为多年的实践当中，资金监管账户里的钱优先用于项目建设，也受银行和政府部门的双向监管，因此即使资金监管账户里面有钱，也不是取得了退房的胜诉判决就可以直接从里面拿出钱来。
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多年来，房地产是门有利可图的好生意。正常情况下，消费者预付的购房款、向银行申请的购房贷款足以支撑开发商用于项目建设。但顾飞指出，现实中，一些地产项目之所以迟迟不能按时交房，一大原因在于开发商原本用于楼房开发建设的资金挪作他用，且无法回收，造成了建设资金亏空、楼盘烂尾无法交付、拖欠工程款等一系列问题。
这也成了律师帮助购房人维权、推动判决执行的一个切入口，以此追加程序，要求开发商股东承担连带责任。
"但这个周期和路径会比较长。"顾飞说，"这个周期里面，既拿不到房，钱又拿不回来，对购房人来讲，其实仍是不小的困境。"王玉臣补充道："若开发商的资金状况极差，退房有可能会导致‘钱房两空’。"
"在我们的实务操作里，起诉解除合同要求退款是兜底的方案，是不得已而为之的一种方案。"王玉臣说，在此之前，业主还可以通过和开发商协商换房、保交楼的方式维权止损，"大部分的烂尾楼还是比较建议推动复工交房。"
"我们也处理很多案子，其实刚需的购房人还是想拿到房子，因为要让开发商把钱退回来，难度确实比较大。"顾飞说。
今后，解除合同能否回到起点、让钱款各归各位，有待执行检验。对购房人来说，解除合同最直接的作用，是通过法律途径有序停贷，让无力还贷的人先解燃眉之急，从来自银行的还贷压力和征信风险当中先解脱出来。
对购房人来说，解除合同最直接的作用，是从来自银行的还贷压力和征信风险当中先解脱出来 /《孤楼求生》剧照
长期以来，个人住房贷款是银行的优质贷款，它审批严格，又以房屋作为足额的抵押物，现金流稳定，贷款不良率也低于企业贷款和其他类型的消费贷。但如今，清偿剩余贷款的责任开始落到了身陷财务困境的开发商头上，对银行来说，要钱也不容易。
"如果开发商也没有钱，这部分资金可能就会成为坏账，会给银行造成一定的压力。"过往，银行也成为购房人合法停贷的难点，但顾飞认为，银行应该正视这一难题，更何况，"银行给开发商放贷，对资金去向、是否挪用应有监管和预警的责任"。
新的判决呼唤新的执行。
6 月，有媒体就张华退房退款的判决执行电询珠海市香洲区法院，得到的回复是："执行法官会保障购房业主的合法权益，请业主们耐心等待执行的结果"。
烂尾楼，漫长的起死回生
化解烂尾楼纠纷，解除合同、退房退款停贷不是唯一解法。
同样在人民法院案例库里，另外两个新近入库判例提供了不同的思路。
其中一起来自江苏昆山。一栋商住楼于 2012 年烂尾，不仅未能交房、还拖欠工程款、卷入民间借贷，以至于价值 2 亿元的房产最终负债 7 亿元。
执行判决时，各方诉求冲突严重，银行要求拍卖烂尾楼工程，购房人要求续建交房，其他债权人要求公平受偿，僵持不下。
转机出现在 2022 年。
法院对涉事开发商破产清算，甄别出符合优先保护条件的 47 户购房人，之后恢复了开发商的营业执照。在此基础上，将破产清算转为破产重整，引入 2 亿元投资用于偿债和续建。2023 年底，这栋烂尾楼摘了帽，完成续建并交付，最终，最大限度维护了各方利益。
另一起判决执行来自上海。一栋同样资不抵债的酒店房地产，通过引入有实力的第三方房地产开发商，获得 8 亿元转让资金清偿债务，在项目停工 14 年后，终于推动案件执行落到实处，债权人息诉罢访，土地资源得以盘活。
落实这两个判决、让烂尾楼起死回生，前后拉锯都超过了 10 年。烂尾楼牵涉利益众多，历来是地方的老大难问题，但破局并不总是需要漫长的等待。
烂尾楼牵涉利益众多 /《西虹市首富》剧照
今年 2 月，经济学家、重庆原市长黄奇帆撰文回忆了他在 2001 年亲历的"点金烂尾楼"的故事。
1997 年，一处楼盘因为开发商资金链断裂，成了烂尾楼，1000 多户居民的钱套在了里面。 为了讨说法，随后 4 年里，他们上访 36 次，问题还是没解决。
新官上任的黄奇帆着手破局，发现开发商是个小老板，资金不足，玩的是"空手道"，变相非法集资，全靠负债造楼。
他给出了重组思路。他清楚，重组需要多方共赢，任何一方的利益严重受损，重组都推不动。银行贷款是国家资产，不能血本无归；老百姓挣钱不易，更不能让他们承担坏账；"救生员"即便不赚大钱，起码也要让人有利可图。
最终他拿定了解决办法：银行贷款本金要收回，但违规放的高利息取消。为了维护社会稳定，拍卖烂尾楼所得的款项优先清偿老百姓和工程队的欠账，但开发商许诺的高利率回报不能作数。
下一步，找人接盘，民企不愿意接烫手山芋，国企得上。一个多小时，黄奇帆就做了决定、下达指令。"现在回想，当时很多人肯定觉得这个决定是轻率的，甚至是荒唐的。"他回忆道。
黄奇帆用 2 个月的时间，让受损的业主拿回了钱。结局皆大欢喜，那处烂尾楼活了，由点及面，在国有企业处理了 10 多座烂尾楼以后，民营企业乃至外资企业也发现，烂尾楼并不都是烫手山芋，里头也有黄金。
20 年后，时移势易，当前形势已是另一番景象。但着眼当下的纾困办法也在推出。
2022 年 7 月，中央政治局会议首提"保交楼"，要求压实地方政府责任，"保交楼、稳民生"。此后，央行两批共 3500 亿元"保交楼"专项借款，2000 亿元"保交楼"贷款支持计划，提供了纾困资金，也为烂尾楼绝处逢生提供了可能性。
陈耀东告诉南风窗，现在许多地方法规和实践，开始要求开发商必须封顶或完工才能销售，甚至海南、成都开始试点现房销售，不能是预售期房，"按照之前那种低标准低门槛的预售正逐渐退出市场"。
"这是社会需求逐步变化和调整之后所产生的一个社会效应。"顾飞认为，尽管现在的购房人越来越理性乃至保守，"但房地产市场不会消亡，它的开发模式、销售方式、监管尺度会变得更符合当下的社会需求。"
只是，烂尾楼起死回生，路途依然漫长。
（陆宇、张华为化名）
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